Ludovic SARTIAUX
PREUVE DE LA PROPRIETE IMMOBILIERE : LA PRESCRIPTION ACQUISITIVE PRIME SUR LA PUBLICATION DU TITRE
Publié le :
04/07/2022
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2022
La prescription acquisitive ou usucapion est un mode d’acquisition de la propriété immobilière mais aussi un mode de preuve de celle-ci.
La cour de cassation a ainsi rappelé dans un arrêt récent (3ème chambre civile 17 décembre 2020 n° 18-24.434) que « la prescription trentenaire peut être opposée à un titre ».
Cet arrêt est rendu au visa de l’article 712 du code civil qui dispose que la propriété peut s’acquérir par prescription et au visa de l’article 2272 du même code qui précise le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière : 30 ans ou 10 ans si l’on acquiert de bonne foi et par juste titre.
La cour de cassation rappelle que l’usucapion ou prescription acquisitive investit légalement le possesseur d’un droit de propriété inattaquable qui prime sur a revendication du propriétaire qui aurait publié son titre le premier.
Il convient de rappeler que suivant une jurisprudence ancienne consacrée en 2016 par le nouvel article 1198 alinéa 2 du code civil, en cas de conflit entre deux titres de propriété, le premier à avoir été publié l’emporte, à la condition que le propriétaire soit de bonne foi.
Cette règle reçoit exception lorsque le premier acquéreur invoque une prescription acquisitive trentenaire.
La possession constitue une présomption légale irréfragable de propriété lorsque les conditions légales de l’usucapion ou prescription acquisitive sont réunies. Elle prévaut donc sur un titre publié qui, lui, ne constitue pas une preuve irréfutable de propriété.
En droit français, la publicité foncière n’a pour effet que de rendre un acte ou un titre opposable aux tiers. Elle est en revanche dépourvue d’effet acquisitif, à la différence de la possession.
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